C.I.L.A – Comunicazione di inizio lavori Asseverata

 

Cos’è e a cosa serve?

La C.I.L.A. (Comunicazione di Inizio lavori Asseverata) è quella  pratica amministrativa “semplificata” per mezzo della quale si possono eseguire interventi di manutenzione straordinaria per la ristrutturazione del proprio immobile.

La C.I.L.A. è stata introdotta nel con la legge 73/2010,  che ha modificato l’art. 6 del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01), già in passato introdotta dalla legge n. 47/85 che, all’art. 26, restato in vigore fino al 31 dicembre 2001, ovvero con l’entrata in vigore del nuovo T.U. dell’Edilizia DPR 380/01, consentiva la realizzazione di opere interne alle costruzioni secondo determinate condizioni, con semplice presentazione di una  “relazione a firma di un professionista abilitato che asseveri le opere da compiersi……..

Successivamente con  la Legge n. 164 del 2014 gli interventi di manutenzione straordinaria sono stati estesi  a quelli di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, anche con l’aumento della S.U.L. e l’accorpamento con aumento del carico urbanistico.

Si tratta di uno strumento normativo finalizzato alla realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria che non interessino le parti strutturali dell’edificio.

 

Quali sono le opere soggette alla comunicazione ?

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata,  è  richiesta per l’esecuzione delle opere ed interventi   così come definiti dall’art. 6 bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dall’art. 3 del D. lgs n. 222/2016, secondo il quale, con la predetta comunicazione,  si possono realizzare le opere non riconducibili:

– all’attività edilizia libera definita all’art. 6 del D.P.R. 380/2001;

– agli  Interventi subordinati a permesso di costruire di cui all’art. 10 del D.P.R. 380/2001;

– agli Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio attività  di cui all’art. 22 del D.P.R. 380/2001.

Rientrano, in particolare, in questa casistica le opere di manutenzione straordinaria che non interessino le parti strutturali dell’edificio, definite al comma 1, lett. b, dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001 e cioè: “ le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti ……… degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso”;

L’applicazione avviene fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

 

Chi la presenta e  dove va presentata la C.I.L.A.?

La Comunicazione va presentata dal proprietario dell’immobile o da chi ne abbia titolo (Affittuario, Usufruttuario, ecc. autorizzati dal proprietario). Si presenta all’Ufficio Tecnico e/o  Sportello Unico del Municipio di competenza a firma di un Tecnico abilitato (Geometra, Ingegnere, Architetto, Perito), ove è attivo il servizio può essere può essere trasmessa per via telematica.

 

Quali sono i contenuti ed i documenti di cui si compone la C.I.L.A.?

 

La comunicazione va presentata prima dell’inizio dei lavori, di solito sulla base della modulistica Regionale, ed  i lavori possono essere iniziati  immediatamente, semplificando e riducendo i tempi di attesa.
I documenti da consegnare sono:

– Comunicazione firmata dal proprietario e dal progettista, contenente altresì  i dati dell’impresa e il DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva). Più precisamente, dopo l’entrata in vigore del D.L. 69/2013 (Decreto del Fare) è l’amministrazione comunale stessa a dover acquisire quest’ultimo documento, anche se è ancora in uso l’abitudine, da parte degli enti, di richiederlo al committente;

– Titolo di proprietà, o dichiarazione sostitutiva di certificazione attestante la titolarità alla presentazione della comunicazione;;

– Copia del documento di identità;

– Titoli abilitativi originari dell’opera (condono e/o progetto);

– Documentazione catastale attuale (visura e planimetria);

– Relazione tecnica asseverata, ai sensi dell’art. 6 del D.P.R. 380/01 e s.m.i.,  a firma di un tecnico abilitato, nella quale il tecnico dichiara, assumendosi la responsabilità civile e penale, di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente ed  asseveri, sotto la propria responsabilità, la conformità dei lavori agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e  che i lavori, secondo la normativa statale e regionale, non prevedono il rilascio di un titolo abitativo.

– Elaborati di progetto in cui si rappresenta lo stato di fatto (Ante-Operar) ed il progetto (Post-Operam);

– Pareri, autorizzazioni, nulla osta, atti di assenso, eventualmente previsti da normative di settore per  norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

– Ricevuta di pagamento dei diritti di segreteria di importo variabile da Comune  a Comune, per i Municipi di Roma sono fissati  per tutti ad € 251,24.

A lavori ultimati è necessario presentare, a firma del proprietario, sempre  all’Ufficio Tecnico e/o  Sportello Unico del Municipio di competenza,  la comunicazione di fine lavori  con allegata, quando prevista, la relativa variazione catastale.

In caso di modifiche murarie (spostamento tramezzi e simili ) eseguite con la C.I.L.A. e comunque nei casi definiti  dalla Legge 311/2004 art. 1 c. 336-340  e dalla Circolare 1/2006 dell’Agenzia del Territorio, è obbligatorio  presentare la denuncia di variazione al Catasto contestualmente alla fine dei lavori.

 

TEMPI E COSTI DELLA C.I.L.A.

Con la C.I.L.A. l’inizio dei lavori è immediato, non è più necessario attendere i lunghi tempi di risposta e rilascio del titolo autorizzativo, basta presentare all’ufficio  protocollo del Municipio la documentazione per legge prevista e si può dar corso ai lavori. Con la C.I.L.A., tenuto conto della tipologia dei lavori che si possono realizzare,  non si dovrebbero mai verificare casi nei quali è dovuto il pagamento di oneri concessori. Mentre nella quasi totalità dei casi i  comuni  applicano dei diritti di segreteria che a volte raggiungono cifre importanti, a titolo di esempio per i Municipi di Roma sono fissati in € 251,24.

Oltre alle spese dei diritti bisogna prevedere la parcella del tecnico: Geometra, Architetto, Ingegnere, o Perito,  iscritto al rispettivo albo professionale, che può variare a seconda della tipologia di lavori da eseguire e dal  periodo di durata del cantiere,  per richiedere un preventivo gratuito e senza impegno si può compilare la relativa richiesta.

Le spese tecniche,  contestualmente a quelle relative ai lavori,  documentate dalle rispettive fatture, possono essere detratte  se i lavori rientrano tra quelli agevolabili con detrazione fiscale del 50% e 65%.

 

Adempimenti di fine dei lavori

A lavori ultimati, colui che ha comunicato l’inizio dei lavori (proprietario, affittuario, usufruttuario, ecc. ) è tenuto alla presentazione della comunicazione della data di ultimazione degli stessi, con allegazione del Certificato di Collaudo Finale, sottoscritto dal Direttore dei lavori, che attesti la conformità dell’opera realizzata al progetto presentato, contestualmente alla  variazione catastale, nei casi previsti dalla Legge 311/2004 art. 1 c. 336-340  e dalla Circolare 1/2006 dell’Agenzia del Territorio, o la dichiarazione che non sono intervenute modifiche di classamento.

 

SANZIONI per la mancata presentazione della C.I.L.A.

Ai sensi del comma 5, art. 6 bis del D.P.R. 380/2001, la mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.

La mancata presentazione della C.I.L.A., oltre a comportare l’applicazione della sanzione e quindi di un onere a carico del proprietario, preclude l’eventuale trasferimento dei diritti sull’immobile.

Infatti tutti gli immobili che nel tempo hanno subito interventi di manutenzione straordinaria, senza che questi siano stati comunicati (quindi autorizzati) al proprio Municipio e di conseguenza regolarizzati in Catasto non potranno essere oggetto di trasferimento notarile (compravendita, donazione, o altro), salvo il ripristino allo stato originario dell’immobile o la richiesta di autorizzazione in sanatoria per l’abuso commesso.