ATTIVITA DI EDILIZIA LIBERA (ex C.I.L.)                                             

In base a quanto definito dall’art. 6 del Testo Unico dell’Edilizia, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:

a) gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera a), ossia " gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”;

a bis) gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nomina-le inferiore a 12 kW;

b) gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;

c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;

d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;

e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola;

e-bis) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all'amministrazione comunale;

e-ter) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

e-quater) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;

e-quinquies) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Per intervento edilizio si intende ogni lavorazione o opera che modifichi in tutto o in parte un edificio esistente. Il riferimento normativo che regolamenta l'intervento edilizio si trova nel D.P.R. n.380/2001– art.3 (più conosciuto come Testo unico dell'edilizia) il quale attribuisce una classificazione ai vari interventi edilizi.

Rimane l'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e della notifica preliminare all'ASL se ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervenga più di una impresa anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui, poi, ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, sarà necessario presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

PROCEDURA PER L’ESECUZIONE DELLE OPERE DI MANUTENZIONE ORDINARIA:

L’esecuzione delle opere avviene sotto la personale responsabilità del proprietario o di chi ha titolo alla loro esecuzione, sia per quanto riguarda la classificazione delle opere stesse come di manutenzione ordinaria, sia per quanto riguarda il rispetto delle disposizioni del regolamento edilizio nonché delle disposizioni che disciplinano la materia sotto profili specifici quali quelli igienico sanitario, di prevenzione incendi e di sicurezza.

 Per tale tipo di attività edilizia pur non essendo necessario alcun titolo edilizio, si raccomanda comunque di trasmettere, allo sportello unico del municipio di competenza, una semplice comunicazione per rendere  edotti gli enti preposti all’attività di controllo che, in un determinato immobile e per un determinato periodo di tempo, verranno realizzati i lavori previsti all’art. 6 del DPR 380/2001 per l’attività edilizia libera.

 

 DEFINIZIONE DI “OPERE DI MANUTENZIONE ORDINARIA”

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, anche con l’impiego di materiali diversi, purché i predetti materiali risultino compatibili con le norme e i regolamenti comunali vigenti.

Caratteristica della manutenzione ordinaria è il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere sostanzialmente di riparazione dell'esistente.

Sono considerati quali opere di manutenzione ordinaria:

A) FINITURE ESTERNE – Opere di riparazione, di rinnovamento e di sostituzione delle finiture esterne degli edifici purché ne siano conservati i caratteri originari, tra queste:

− ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti;

− pulitura delle facciate;

− riparazione e sostituzione degli infissi, dei serramenti, dei portoni, dei cancelli, delle serrande e delle vetrine (o porte d’ingresso) dei negozi (eventualmente anche utilizzando materiali diversi), senza alterarne le caratteristiche quali sagoma, colori, disegno e dimensioni delle parti apribili e trasparenti;

− ricorsa e sostituzione parziale del manto di copertura e dell’orditura secondaria del tetto, senza alcuna modifica della sagoma, della pendenza e delle caratteristiche della copertura;

− riparazione e sostituzione delle grondaie, dei pluviali e dei comignoli, anche con materiali diversi;

− riparazione dei balconi, delle terrazze e relative ringhiere o parapetti;

− installazione di grate, limitatamente al vano finestra.

− applicazione delle tende da sole e delle zanzariere;

− rifacimenti delle pavimentazioni esterne di cortili, patii e cavedi;

− riparazione delle recinzioni.

 

B) FINITURE INTERNE – Opere di riparazione, di rinnovamento e di sostituzione delle finiture interne degli edifici, tra queste:

− riparazione e rifacimento delle pavimentazioni, compreso l’eventuale rinforzo dei solai anche con putrelle, reti elettrosaldate e massetto in calcestruzzo;

− riparazione e rifacimento degli intonaci, dei rivestimenti e delle tinteggiature;

− riparazione e rifacimento degli infissi e dei serramenti, anche con l’inserimento di doppio vetro.

 

C) TRAMEZZI E APERTURE INTERNE – Opere di rinnovamento e di sostituzione delle partiture interne, tra queste:

− apertura e chiusura di vani porta all’interno della stessa unità immobiliare;

− piccole opere murarie come la creazione di nicchie o di muretti all’interno della stessa unità immobiliare nonché di inserimento e spostamento di pareti mobili, nel rispetto dei rapporti di superficie e di aero-illuminazione prescritti;

− spostamento o realizzazione di arredi fissi nel rispetto dei rapporti di cui sopra.

 

D) IMPIANTI ED APPARECCHI IGIENICO-SANITARI – Opere di riparazione e di sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari e riparazioni dell’impianto.

E) IMPIANTI TECNOLOGICI E RELATIVE STRUTTURE E VOLUMI TECNICI – Opere necessarie a mantenere in efficienza e ad adeguare gli impianti tecnologici esistenti alle normali esigenze di esercizio.

F) ULTERIORI OPERE IN EDIFICI INDUSTRIALI, ARTIGIANALI COMMERCIALI E AGRICOLI

− Opere di riparazione, di sostituzione e di adeguamento degli impianti e delle relative reti, purché tali interventi non comportino modifiche dei locali, aperture nelle facciate, modificazione o realizzazione di volumi tecnici, realizzazione di nuova superficie lorda di calpestio.

− Opere di modesta entità per l’attraversamento delle strade interne con tubazioni.

− Opere di realizzazione di basamenti o di incastellature per il sostegno o per l’installazione di apparecchiature all’aperto, di modesta entità, per il miglioramento di impianti esistenti, purché non comportino la realizzazione di nuova superficie lorda di calpestio.

 

DETRAZIONE 50% PER INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA

Gli interventi di manutenzione ordinaria non possono usufruire di detrazione IRPEF del 50% se eseguiti su edifici privati o su singole unità immobiliari.

Nel caso di edifici condominiali, invece, è fatta eccezione se si tratta di interventi eseguiti sulle parti comuni.
Quindi lavori come la tinteggiatura della facciata, il risanamento delle solette in cemento armato dei balconi, l’impermeabilizzazione delle coperture, il rifacimento della pavimentazione del cortile o la riparazione dell'impianto elettrico delle scale, ecc. sono tutti detraibili se fatti in condominio.
Va precisato però che a seconda dell’intervento a farsi, lavorazioni di manutenzione ordinaria possono diventare fiscalmente detraibili quando sono necessari al completamento di opere più consistenti.
Se, ad esempio, per realizzare un impianto di riscaldamento radiante è necessario demolire il pavimento esistente ed installare un nuovo rivestimento, quest'ultimo potrà essere detratto, perché trattasi di intervento conseguenziale per rendere l'opera completa.                                                                                        

La legge del 22 dicembre 2011, n. 214 (in G.U. n. 300 del 27 dicembre 2011 – Suppl. Ord.n. 276), di conversione del decreto n. 201 del 6 dicembre 2011 (Salva Italia), ha reso detraibili alcune lavorazioni che solitamente rientrano nell’ordinaria manutenzione.

Alla lettera f) dell’art. 4 “Detrazioni per interventi di ristrutturazione, di efficientamento energetico e per spese conseguenti a calamità naturali”, apre le porte agli interventi “relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi”.

A tal proposito la Guida dell’Agenzia delle Entrate ha esplicitato quali sono gli interventi sulle abitazioni private che beneficiano delle detrazioni fiscali nella misura del 50%, escludendo da questi, qualsiasi contratto con istituti di vigilanza privata.

A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:

– rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;

– apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;

– porte blindate o rinforzate;

– apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;

– installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;

– apposizione di saracinesche;

– tapparelle metalliche con bloccaggi;

– vetri antisfondamento;

– casseforti a muro;

– fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;

– apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

 

 

IVA 10% PER INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA         

 

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'IVA agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa e se rientrano tra le opere fiscalmente detraibili.
 

 

Tale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota IVA è quella ordinaria.
Ad esempio, se si decide di tinteggiare la
casa in fai da te, non si potrà avere l'IVA agevolata per l'acquisto di vernici ed attrezzi.

Il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui chiede l'aliquota agevolata, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

L'eventuale prestazione professionale di un tecnico (architetto, ingegnere o geometra), non è invece soggetta ad IVA agevolata, ma ad aliquota ordinaria.